EXISTĂ O NIŞĂ DE CLIENŢI CARE CAUTĂ LOCUINŢE CONSTRUITE LA UN STANDARD DE CALITATE RIDICAT ŞI SUNT DISPUŞI SĂ PLĂTEASCĂ UN PREŢ MAI MARE DECÂT DACĂ AR FI CUMPĂRAT ÎNTR-UN COMPLEX CONSTRUIT ÎN ULTIMII DOI ANI“, spune Andreea Comşa, managing director la Premier Estate, companie de consultanţă şi vânzări asistate specializată în imobiliare. Firma este partener exclusiv al Euro Insol, cu activităţi în domeniul insolvenţei, ce administrează active în valoare de 6 miliarde de euro.

Premier Estate este reprezentantul exclusiv de vânzări pentru Asmita Gardens, Ibiza Sol şi Citadella Titan, proiecte imobiliare aflate în insolvenţă. În plus, a început recent o colaborare cu Astika Akinita, compania care administrează ansamblurile Doamna Ghica Plaza şi Green Vista Residence.

Apetitul pentru achiziţia de locuinţe s-a îmbunătăţit şi graţie costurilor de finanţare. În vară, cel mai ieftin credit imobiliar standard în lei a ajuns să afişeze o dobândă efectivă de 5,5% pe an, în timp ce la euro costul minim era de 6% pe an. Creditele imobiliare în lei le-au egalizat pe cele în euro ca nivel al costului efectiv în primăvară, pe fondul ajustării preţului împrumuturilor la evoluţia dobânzilor pe piaţa monetară, ajunse la minime istorice datorită procesului de relaxare monetară derulat de BNR şi a lichidităţii excedentare din sistemul bancar. Dobânzile medii la creditele imobiliare în lei şi euro s-au mişcat în jurul a 5,5% pe an în perioada martie-mai, potrivit datelor BNR, dar ofertele existente pe piaţă încă din vară sugerează o lărgire a ecartului de dobândă, în favoarea împrumuturilor în lei. La un credit în lei cu o dobândă efectivă de 5,53% pe an, rata lunară este sub 1.000 de lei pentru un credit de 178.000 de lei (echivalentul a 40.000 de euro) acordat pe o perioadă de 30 de ani.

”Resimţim din 2013 o piaţă în creştere; numărul interacţiunilor cu potenţialii cumpărători, precum şi cel al tranzacţiilor a crescut în 2013 cu 25% faţă de 2012„, declară Alina Necula, head of marketing & sales în cadrul Adama. Dezvoltatorul a construit până acum 1.650 de apartamente (din care a vândut peste 1.100) şi câteva zeci de mii de metri pătraţi de spaţii comerciale şi de birouri.

Despre proiectele în insolvenţă pe care le administrează, Andreea Comşa spune că firma poate înlesni accesul la dobânzi preferenţiale la creditele oferite de băncile finanţatoare ale proiectelor. Concret, ”cele mai bune dobânzi pentru finanţarea achiziţiei unui apartament în Asmita Gardens, Ibiza Sol sau Citadella Titan sunt de 5,17% pe an (2,5% + ROBOR 3M) pentru creditele în lei şi 4,514% pe an (4,2% + EURIBOR 3M) pentru creditele în euro„, declară Comşa. Ea afirmă că aceste dobânzi preferenţiale contribuie la creşterea interesului de achiziţie din partea potenţialilor clienţi. Există şi varianta ratelor plătite direct la dezvoltator, cu dobândă zero.

Cu alte cuvinte, dezvoltatorii fac tot posibilul să-şi vândă marfa, chiar dacă pentru asta au fost nevoiţi să reducă şi preţurile, în prezent la jumătate faţă de cele practicate cu şase-şapte ani în urmă. ”Preţurile apartamentelor au scăzut deoarece doar pe această premisă a putut fi gândit un plan de reorganizare, pe nevoia de adaptare la piaţa actuală„, afirmă Comşa. Dacă înaintea crizei preţurile pentru apartamente din proiecte ca Asmita Gardens, Ibiza Sol şi Citadella Titan se plasau în jurul a 1.800 – 2.000 euro/mp, acum acestea s-au înjumătăţit.

Premier Estate are acum în portofoliu 650 de apartamente în complexuri imobiliare aflate în insolvenţă, în procedură de reorganizare judiciară. Firma a vândut anul trecut 102 apartamente aflate în insolvenţă atât în Capitală (Asmita Gardens), cât şi în afara sa (Ibiza Sol din Pipera). În prima jumătate a anului, în Ibiza Sol, situat în zona de nord a Capitalei, lângă Şcoala Americană, au fost vândute 21 de locuinţe, în valoare de circa 2,5 milioane de euro, ”un record absolut, depăşind în volum şi valoare de trei ori rezultatele înregistrate în 2008, înainte de criză„, afirmă Comşa. Chiar şi aşa, mai mult de jumătate din cele 304 locuinţe din cele 14 clădiri structurate pe trei etaje sunt nevândute.

Procentul de apartamente goale este mai mic în Asmita Gardens, plasându-se în jurul a 40%. Reprezentanta Premier Estate se aşteaptă ca vânzările de anul acesta să fie mai numeroase decât anul trecut. ”În medie, încheiem 14 contracte pe lună, un număr satisfăcător, în condiţiile în care vorbim de apartamente cu preţuri peste media pieţei.„ Firma a vândut anul acesta 92 de apartamente aflate în insolvenţă şi penthouse-ul în valoare de 372.000 euro aflat în cea mai înaltă clădire de locuinţe din ţară, în Asmita Gardens. Apartamentul este situat la etajul 25, la 92 metri de sol, şi a fost cumpărat de un australian; înainte de intrarea în insolvenţă apartamentul era la vânzare pentru 950.000 de euro. Insolvenţa nu a lovit însă doar proiectele din Capitală, alte exemple fiind Tătărăşti Arena din Iaşi, un ansamblu nefinalizat cu 144 de apartamente, Green Park Iaşi, cu 220 de apartamente finalizate şi alte construcţii în lucru, sau Silver Mountain, care are 158 de apartamente şi teren de 20 ha în Poiana Braşov.
În cadrul proiectelor aflate în insolvenţă, preţurile apartamentelor diferă în funcţie de caracteristicile fiecărui complex rezidenţial în parte.

”În medie, valoarea minimă a unui apartament aflat în portofoliul nostru este de 850 euro/mp, construit fără spaţii comune (pentru un apartament de două camere din Citadella Titan)„, spune Comşa. Valoarea maximă a unui apartament poate ajunge la 1.080 euro/mp construit, inclusiv terase (pentru un apartament de patru camere în Asmita Gardens). Chiar şi aşa, preţul final al apartamentelor aflate în insolvenţă este de regulă mai mare decât în cadrul ansamblurilor rezidenţiale mai noi, pentru că suprafeţele sunt mai mari, în medie, cu 30%. De pildă, un apartament cu patru camere în Ibiza Sol costă 149.000 de euro. După instalarea crizei, dezvoltatorii au preferat să construiască apartamente cu suprafeţe mai mici, pentru a avea un preţ pe măsură.

Mai exact, multe dintre locuinţele noi scoase la vânzare în ultimii doi ani de către unii dezvoltatori au suprafeţe similare celor construite înainte de 1989. Aşa-numitele cutii de chibrituri, de care cumpărătorii se fereau în urmă cu şase ani, sunt acum un real succes pentru cei care le vând. ”Lumea caută bloc nou şi se uită la preţ, iar suprafaţa nu e atât de importantă. Clienţii caută suprafeţe mai mici, de aceea avem şi apartamente cu două camere la 35 mp. Părerile sunt împărţite, dar până la urmă cererea dictează oferta„, spuneau anterior reprezentanţii Sud Rezidenţial, companie care gestionează mai multe proiecte în sudul Capitalei.

Revigorarea pieţei imobiliare, pe segmentul rezidenţial, se simte la nivelul întregii pieţe. Astfel, în Bucureşti, în primele şapte luni ale anului au fost scoase la vânzare peste 20.000 de apartamente, valoarea lor fiind estimată la 1,2 miliarde de euro; până la sfârşitul lui 2014 oferta ar putea atinge pragul de 2 miliarde de euro, potrivit unui raport al Imobiliare.net. ”Cifra este mai mare decât în 2013, dar mult mai mică faţă de valorile înregistrate în anii de boom imobiliar. În 2007, valoarea apartamentelor scoase pe piaţă în Bucureşti era de 2,7 miliarde de euro, iar în 2008 cifra a ajuns la 4,3 miliarde euro„, se arată într-un comunicat al portalului imobiliar. Numărul de apartamente scoase la vânzare în Capitală în acest an este cu aproape 20% mai mare decât în perioada similară din 2007.

Un factor care imprimă dinamică pieţei imobiliare este şi relaţia dintre nivelul unei rate la credit şi cel al chiriei. În contextul scăderii costurilor pentru un credit, dar şi al stagnării pieţei închirierilor, rata unui credit pe 30 de ani pentru un apartament de două camere în Bucureşti se poate învârti în jurul a 250 euro pe lună, pe când chiria pentru un apartament similar ajunge la aproximativ 300 euro, arată reprezentanţii Adama.

Despre eventuale intrări în insolvenţă ale altor proiecte rezidenţiale, Andreea Comşa spune că este un lucru puţin probabil. ”Majoritatea celor care au fost construite în ultimii ani de boom imobiliar sunt deja în această fază, iar altele care au devenit neperformante au fost preluate amiabil de bănci şi sunt administrate tot de acestea.„
Una peste alta, numărul apartamentelor din proiecte rezidenţiale aflate în insolvenţă scade de la an la an. Dar lecţia oferită a fost dură, deopotrivă pentru cumpărătorii care au plătit bani pentru apartamente care nu au fost niciodată finalizate, dar şi pentru dezvoltatori şi finanţatori, care încearcă acum să-şi reducă pierderile.

Source: Business Magazine