În contextul în care segmentul cumpărătorilor care achiziționează o proprietate rezidențială pentru a o da spre închiriere (Buy-to-Let) a înregistrat o accelerare în ultima perioadă, Premier Estate Management a realizat un top al celor mai profitabile zone luând în caclul prețul de achiziție, chiria practicată și costurile aferente. Analiza realizată are în vedere segmentul apartamentelor noi. Randamentul investiției Buy-to-Let reprezintă valoarea chiriei primite, exprimată ca procent din valoarea proprietății, fie înainte sau după deducerea costurilor de închiriere, reparații, asigurare a proprietății etc. Randamentele variază, în funcție de tipul de proprietate, localizare, condițiile de piață și calitatea chiriașului.
„Cu randamente care pot să depășească 7% pe an și o piață a chiriilor într-o constantă dinamică, achiziția spre închiriere a devenit o alternativă la plasarea banilor în depozite bancare sau fonduri de pensii, fiind considerată o investiție mai sigură și mai profitabilă.” subliniază Andreea Comșa, CEO Premier Estate Management.
La momentul actual, datorită noului val de dezvoltări de birouri, cele mai profitabile zone din Capitală sunt Crângași si Grozăvești. Cu un preț mediu pe metru pătrat de 1.170 de euro, sub prețul mediu pentru apartamentele scoase la vânzare la nivelul Bucureștiului, apartamentele cu două camere din zonă oferă randamente de 7,5%, în vreme ce pe segmentul unităților cu trei camere, randamentul este de 7,1%. Într-un top al celor mai profitabile zone, urmează Piața Victoriei, Vitan și Băneasa cu randamente foarte apropiate, toate în jurul valorii de 7%.
| Cartier | Randament 2 camere | Randament 3 camere | Randament mediu | Preț mediu / mp util |
| Crângași/Grozavesti | 7.5% | 7.1% | 7.3% | 1,170 € |
| Piata Victoriei | 6.6% | 7.2% | 6.9% | 2,060 € |
| Vitan | 7.3% | 6.4% | 6.8% | 1,350 € |
| Băneasa | 7.0% | 6.4% | 6.7% | 1,400 € |
| Theodor Pallady | 6.3% | 6.3% | 6.3% | 1,100 € |
| Tineretului | 5.3% | 6.6% | 6.0% | 1,470 € |
| Militari | 6.2% | 5.5% | 5.8% | 1,100 € |
| Aviației | 5.7% | 5.8% | 5.8% | 1,900 € |
| Bucureștii Noi | 5.9% | 5.2% | 5.5% | 1,200 € |
| Pipera | 5.5% | 5.4% | 5.5% | 1,400 € |
| Berceni | 6.1% | 4.5% | 5.3% | 1,100 € |
Deși zonele cu cele mai scumpe proprietăți nu prezintă cele mai mari randamente, investițiile în zone precum Herăstrău, Aviației sau Floreasca care cunosc o dezvoltare rezidențială puternică, rămân foarte atractive. Avantajul acestor zone este dat de prestigiu, păstrării valorii în timp și constanței la închiriere.
Un caz aparte îl reprezintă proprietățile de pe litoral, unde randamentele sunt și mai mari. Astfel, un apartament nou cu două camere situat într-un ansamblu rezidențial din portofoliul companiei cu un amplasament bun în Mamaia poate fi achiziționat cu 78.000 euro plus TVA, iar unul de trei camere la 99.000 euro plus TVA. Închirierea în regim hotelier poate asigura un venit mediu lunar de 660 euro pentru apartamentul de două camere și 870 euro pentru cel de trei camere, reprezentând un randament de peste 10%, având în vedere un grad mediu de ocupare de 0% în timpul săptămânii și 20% în weekend pentru lunile de iarnă, respectiv de 95% în cursul săptămânii și 100% în weekend în lunile de vară, la un preț de închiriere ce poate varia între 15 și 200 de euro pe noapte, în funcție de sezon precum și tipul de apartament.
Segmentul Buy-to-Let este reprezentat în special în Capitală și orașele cu potențial de creștere precum Constanța, Cluj, Timișoara sau Iași, care atrag forță de muncă din zonele limitrofe. Începand cu anul 2012, accesul la achiziția de proprietăți rezidențiale pentru a fi închiriate a crescut pe fondul relaxării condițiilor de creditare pentru ca în prezent 15% din cumpărători să se înscrie în segmentul investitorilor.
Principalele avantaje ale acestui tip de investiție sunt existența unui venit constant împreună cu un potențial de creștere a valorii de piață a proprietății, creșterea pieței chiriilor în multe zone cererea depășind oferta de pe piață, managementul relativ facil fie direct fie prin delegare a serviciilor către o firmă specializată, accesul la finanțare externă prin posibilitatea de ipotecare a bunului achiziționat.
Pe de altă parte, investitorul trebuie să aibă în vedere managementul relației cu chiriașul, eventuale operațiuni de întreținere și reparații, perioada de neocupare și demersurile administrative, respectiv modificările fiscale care pot impacta randamentul obținut.
“În ceea ce privește profilul investitorului, observăm că foarte mulți dintre cei interesați de o astfel de investiție sunt educați, caută un mix între randamentul propriu zis obținut din veniturile din închiriere și câștigul generat de creșterea valorii de piață a proprietății. De regulă, doresc să construiască un portofoliu de proprietăți ca investiție pe o perioadă lungă de timp pentru a-și asigura o sursă constantă și alternativă de venit și dispun de timp și au abilitatea de a fi implicați în administrarea proprietăților imobiliare”, adaugă Andreea Comșa.
Despre Premier Estate Management
Premier Estate Management este o companie de consultanță, activă pe piața imobiliară din România din 2008 și specializată în servicii de marketing și vânzări în regim de reprezentare exclusivă, facility managemenbt, respectiv evaluarea potențialului investițional. Cu peste 940 de unități vândute, la o valoare de piață de aproximativ 90 de milioane de euro, Premier Estate Management este una din cele mai performante companii de consultanță imobiliară din România.